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居民房產抵押 二套住房不能少

發布時間:2019-01-21 點擊數:117


【案情介紹】

2007年12月,當戶劉某國來到我公司,要求用房產作抵押借款,除了他自己外,還同時帶來另外兩戶劉某寬和王某儒,三家各用自家的房產作抵押借款。據介紹,三人中其中一人劉某國開了家超市。他們三家所借的款項是用于經營投資,借錢是為了購進一批快銷貨品以從中盈利。根據我們的觀察與了解,這三家當戶的身份素質相對較高,從事的職業既有教師、醫生也有公務員,對該筆投資具有一定的判斷力。

我們經過實地勘測評估,覺得當戶提供的抵押房產沒有問題,于是接手辦理此筆業務。我公司于2007年12月28日分別與這三戶簽訂了房地產抵押借款合同,同時做了委托我公司辦理注銷抵押登記、抵押登記以及之后的拍賣或買賣、過戶、國有土地使用權轉移登記等的公證手續,并辦理了房地產抵押登記。當時他們借款期限是一個月。合同到期后,我公司向他們寄送還款通知,這三戶前來續當,后經過2月10日和3月10日兩次續期,還款期限延長至2008年5月9日。但他們沒有按照合同約定還款,也沒有續當。我公司向他們分別送達了還款通知書,要求其5日內還款。他們三戶分別書面向我公司保證5月19日前償還所有欠款。但到5月19日,他們仍沒有償還借款。

對于劉某寬、劉某國兩家當戶,由于我們多次催要均無果,遂委托蘭律師于2008年6月5日向區人民法院分別提起訴訟。

經過協商,另外一家當戶王某儒及其妻楊某華與我公司簽訂了四份還款計劃,約定于2008年9月19日償還全部本息、綜合費用和違約金等,此間王某儒、楊某華歸還部分本金合計168250元。但余款431750元尚未償還,在協商無果情況下,我公司于2008年10月13日向區人民法院提起訴訟。


【訴訟經過及結果】

1.劉某寬

法院于2008年6月10日受理了該案,劉某寬之妻劉某萍作為追加被告人參加訴訟。在庭審中,被告對我公司提出的證據無異議,但稱對我公司提出的訴訟請求只能償還本金,沒有能力給付綜合服務費、利息、違約金。并表示是由于我公司單方表示不再續簽合同才導致產生過高的違約金,不同意拍賣房子。經審理,法院認為被告的抗辯理由所依據的事實無證據證實,法院不予采信,判決被告返還我公司本金、利息、綜合服務費及違約金等費用,并承擔案件受理費。

劉某寬之妻劉某萍不服上述判決,向中級人民法院提起上訴。二審法院認為原審法院認定事實不清,裁定撤銷原判,發回重審。

在重審過程中,我公司向區人民法院申請訴訟保全,要求對被告劉某寬的抵押房屋進行查封,并以提供保全擔保。法院于2008年12月25日裁定予以查封。

區人民法院于2009年6月11日公開開庭重審本案。在重審中,法院指出我公司預先從本金中扣除綜合服務費及利息的行為不符合《合同法》第二百條規定,合同中有關該條款的約定屬無效條款,因此實際發放借款為723750元。并且法院支持了被告違約金過高的主張,認為我公司可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款的違約金。

一審重審宣判后,劉某萍不服一審判決,向中級人民法院提起上訴,在上訴案件審理過程中,劉某萍又撤回上訴,法院作出終審裁定予以準許。

在執行期間,我公司多次與劉某寬、劉某萍二人協商,經過時長六個月的協商無果,于2010年1月21日與自然人郭某簽訂債權轉讓合同,包括主債權、綜合服務費、利息及違約金共計85萬元整。并于2010年1月27日雙方辦理了債權轉讓所需材料的交接手續,并通知了劉某寬、劉某萍二人債權轉讓事宜。現執行階段的權利義務由新的債權人郭某概括受讓。至此,我公司與劉某萍、劉某寬借款合同糾紛一案完結。

2.劉某國

區人民法院合并審理了劉某國、劉某寬的案件。并分別作出判決,法院支持了我公司的訴訟請求。劉某國同樣不服,與上述劉某寬、劉某萍一起經過上訴、發回重審。期間,我公司向區人民法院申請訴訟保全,要求對被告劉某國的抵押房屋進行查封,法院于2008年12月25日裁定予以查封。

在重審過程中劉某國與我公司達成和解,劉某國自愿將其抵押房產所有權折抵所欠我公司的本金650000元及由該借款產生的一切經濟損失。我公司自行承擔過戶所繳納的手續費,并且將人民幣98000元房屋差價款暫存至區人民法院,待劉某國協助我公司辦理完過戶手續后,由法院發還劉某國32000元,待劉某國將房屋騰空交予我公司后,由法院發還劉某國66000元。區人民法院于2009年4月16日主持雙方調節,形成調解書,經雙方當事人簽收后生效。

調解書生效后,劉某國并未履行調解協議,我公司于2009年5月31日向區人民法院申請強制執行,區人民法院于2009年6月3日予以受理。我公司與劉某國于2009年6月25日簽訂房產買賣協議,并辦理產權轉移等手續。

2009年7月28日,我公司通過某置換有限公司與自然人王某簽訂《房屋買賣(置換)合同》,將上述劉某國賣與我公司的房屋賣給王某,后王某不再購買該房屋,三方遂簽訂終止協議。2009年8月10日,我公司將該房屋賣與自然人王某明,收回了借款本金和利息。

3.王某儒

2008年11月18日,在一審進行中,王某儒及妻楊某華與我公司達成調解協議。協議約定借款人于調解書生效后1個月內返還原告本金431750元,利息、綜合服務費及違約金按照合同約定的利率償還至實際還款日,如不履行上述義務,公司依法將抵押房產拍賣、變賣所得價款優先受償。

但法院作出的民事調解書生效后,王某儒、楊某華拒絕執行該調解協議,我公司于2008年12月19日向區人民法院遞交強制執行申請書。法院于2008年12月19日受理該強制執行案件。在強制執行階段,經借款人王某儒與我公司多次調解共償還本金101750元。另外為了盡快回款,經過協商我公司對王某儒、楊某華自2008年9月20日至2009年4月30日的息費予以優惠并免除罰息。2010年2月,我公司與王某儒、楊某華達成執行和解,對30萬元本金欠款再次免除3萬元,和解約定王某儒、楊某華一次支付18萬元整,剩余9萬元分兩年于每月10日等額支付3750元,截止到2012年4月。


【經驗教訓】

1、對一般的居民抵押房產,在當戶不具備二套住房的時候堅決不做。因為在執行階段,各級法院對只有一套住房的當戶執行起來力度不大,會人為的給我們增加很大困難。

2、對已經形成訴訟的,要從減少損失的大局考慮。首先要先考慮達成調解的可能性,在調解的基礎上,我們認為不怕再花點過戶費,將房子先過到自己名下,以保證絕對安全,然后再去變賣。因為在變現中會出現許多不確定因素。如果單純為了省過戶費而不得不應對各種不確定風險的話,我們認為得不償失。

3、在調解執行過程中,要注意房產變現給付差額的處理。處理房產變現給付差額的時候,一定要把錢款交給法院執行庭,而且一定要在完成過戶手續后,先支付給當戶一少部分,待其全部騰空房屋、交出鑰匙后,我們再將剩余款項給付當戶。這些約定一定要寫在調解書內。

4、在辦理房屋過戶時,當戶、典當行、執行庭法官三方要同時在場。要在一天同時辦理好撤抵押、解封、過戶等手續,不給辦理手續留有一點的空隙,確保不出別的意外。例如我們在這個案件的變現處理中,我公司就派出工作人員凌晨4點半到房管局門口排隊,做號發號,目的就是確保安全。

5、對于執行階段的債權轉讓,我們知道各首封法院掌握尺度和做法不一樣。若法院不認可,可以“私下”與買家訂立協議,受讓方還以典當行的名義繼續辦理執行。

6、典當法律制度的不完善對典當行業發展的制約在本案中暴露無疑。現代典當與傳統典當相比,典當的目的、服務對象和典當標的以及到期后的處理方式都發生巨大變化,在現代典當中不僅動產可以典當,不動產、權利質權也可以典當,并且典當行不僅擁有營業質權,還享有不轉移占有的抵押權,這與傳統典當是相悖的。與典當業迅速發展相比,我國典當立法卻相對滯后,僅有的一部《典當管理辦法》,但其法律位階僅是部門規章,連行政法規都算不上,且內容規定不完善,缺乏具體操作性。完善立法是典當行業的當務之急,而立法首要解決的就是典當中典當行與當戶的法律關系定性問題,是典當關系,還是借貸關系或是借貸加擔保關系?法律規定的不清晰使得法官對此問題的認識亦不明確。并且,傳統的典當關系已經深入人心,法官在行使自由裁量權的時候仍然以傳統典當為標準,對于房地產典當不予認同,而是以抵押借款合同法律關系認定,對于典當行主張的絕當后綜合服務費、違約金等都不予支持,使得典當行陷于被動,難以盈利甚至出現虧損。本案中,對于劉某寬及劉某國的訴訟,之所以經過了一審、二審后又發回重審,就是因為法官對房地產典當的認識出現分歧,并且最終以抵押借款合同糾紛進行審理。因此,我們建議盡快完善典當立法,重新對典當關系進行界定,將不動產抵押及股權質押等典當新形式以立法的方式確定下來,使上述業務的順利開展得到法律的保障。